Não. O Administrador não é o "dono" do prédio. De acordo com o Código Civil, o Administrador é um órgão executivo da Assembleia de Condóminos.

A Condomínios do Liz atua como um parceiro profissional que aconselha e executa, mas o poder final de decisão sobre o património pertence sempre aos proprietários.

A contratação de uma administração profissional garante rigor, transparência e conhecimento legal, mas a administração não faz milagres sem recursos financeiros.

E no caso de infiltrações urgentes?

Se o prédio não tem dinheiro em caixa (saldo de gestão ou Fundo Comum de Reserva) para reparar uma infiltração, a única via legal é a aprovação de uma quota extraordinária em Assembleia de Condóminos. A obra só poderá avançar quando os condóminos depositarem esse valor extra.

Apenas em situações muito específicas previstas na lei. O Administrador é um executor das decisões da Assembleia e não o "dono" do prédio.

• Atos de Gestão Corrente: Pagar faturas de luz, água e manutenção de elevadores (decisões já implícitas no orçamento aprovado).
• Reparações Urgentes: Pode ordenar reparações imediatas se houver risco para a segurança ou para a estrutura do edifício (ex: rutura de cano principal).
• Outras Decisões: Tudo o que envolva gastos extra, obras de melhoria ou alterações de regras deve ser sempre votado e aprovado pelos condóminos.

A função da Administração foca-se na gestão das partes comuns e no cumprimento do Regulamento do Condomínio. Conflitos de natureza puramente pessoal (ex: insultos, desentendimentos de convivência) devem ser resolvidos pelas autoridades competentes ou Julgados de Paz.

Sim. A Assembleia de Condóminos tem o poder de destituir o administrador a qualquer momento, mas deve respeitar os pressupostos legais e contratuais.

A figura do condómino validador serve para garantir transparência, mas não pode ser usada para bloquear a gestão do edifício ou o cumprimento de contratos.

A validação serve para conferir se o serviço foi feito, não para decidir discricionariamente se se quer pagar ou não uma despesa já aprovada em orçamento.

Ao aceder à sua área de cliente, poderá encontrar diferentes termos. Veja o que cada um significa:

• Saldo Corrente: Reflete a sua situação atual. Se estiver a zeros, a sua conta está em dia.
• Valor a Pagamento / Em dívida: Refere-se a avisos de débito emitidos que ainda não foram liquidados ou processados.
• Pendente: Valores que podem estar em fase de processamento bancário ou aguardar conferência de comprovativo.

Nota: Se efetuou o pagamento hoje, o valor poderá demorar alguns dias úteis a ser atualizado na aplicação, dependendo do tempo de compensação bancária e do processamento administrativo.

A leitura do extrato de condómino segue normas contabilísticas que podem parecer inversas à conta bancária tradicional. Veja como interpretar:

O objetivo é que o seu saldo esteja sempre a 0,00€ ou Negativo (-).

O pagamento das quotas é o que garante que o seu prédio não para. É este valor que assegura a manutenção, a limpeza e a segurança de todos os residentes.

Métodos Preferenciais: Para sua comodidade, utilize o Débito Direto ou a Referência Multibanco.

Não. O valor da quota mensal foi aprovado em Assembleia de Condóminos e mantém-se fixo até que uma nova assembleia decida a sua alteração. O aviso de débito enviado mensalmente é apenas um lembrete de cortesia; a obrigatoriedade do pagamento baseia-se na deliberação da ata, sendo dever do condómino efetuar o pagamento nos prazos previstos, independentemente da receção do aviso.

Sim. Como o valor das quotas é anual e dividido por meses (ou trimestres), o valor a pagar é sempre o mesmo que pagou no mês anterior. Se tiver dúvidas, pode consultar o valor na sua Área Privada no site ou verificar a última ata de assembleia enviada para o seu e-mail.

Ao efetuar o pagamento de forma proativa, evita o risco de multas ou juros de mora previstos no regulamento do seu condomínio por atrasos causados por falhas na entrega de correio ou filtros de spam no e-mail. Além disso, ajuda a manter a liquidez do prédio para pagamentos essenciais como eletricidade e água.

Por norma, os pagamentos efetuados por transferência bancária ou débito direto são processados no final do mês, após a consulta e conferência dos extratos bancários do condomínio. No entanto, se optar por enviar o comprovativo por e-mail, o seu recibo será emitido e enviado logo que esse e-mail seja processado pelos nossos serviços.

Sim, é totalmente seguro. O pagamento por transferência bancária ou débito direto deixa um registo permanente e imutável no extrato bancário do condomínio. Mesmo que o recibo seja emitido apenas no final do mês, o seu pagamento fica registado com a data em que o dinheiro entrou na conta, servindo o seu comprovativo bancário como garantia imediata.

Nestes casos, deve enviar sempre o comprovativo. Sempre que a transferência ou o pagamento seja efetuado por uma pessoa diferente do proprietário da fração, a identificação no extrato torna-se difícil. O envio do documento por e-mail é essencial para que possamos associar corretamente o valor à sua fração.

Ao enviar o comprovativo, facilita o trabalho administrativo e garante que o seu recibo seja processado com prioridade, não tendo de aguardar pelo fecho do mês e respetiva consulta de extratos.

Sim. No histórico, basta selecionar o recibo pretendido e optar por "Descarregar" ou "Imprimir". O documento tem total validade legal como prova de pagamento.

Dentro da aplicação Gecond, deve aceder ao menu "Documentos". Aí encontrará pastas organizadas por:

• Atas de Assembleia;
• Orçamentos Aprovados;
• Balancetes de Despesas e Receitas;
• Apólices de Seguro do Condomínio.

Pode consultar todos os documentos financeiros através da nossa Área Privada de Cliente, utilizando as credenciais fornecidas pela nossa administração.

As despesas administrativas anuais representam os custos fixos operacionais necessários para garantir a gestão profissional e o cumprimento legal das obrigações do condomínio.

Este valor é aprovado anualmente em Assembleia de Condóminos, juntamente com o orçamento geral, e é distribuído por todos os condóminos de acordo com a permilagem de cada fração.

A Administração Profissional atua rapidamente no envio de avisos, mas os prazos seguintes dependem do sistema judicial português.

1. Fase Administrativa: Envio de avisos e tentativas de acordo (30 a 90 dias).
2. Título Executivo: A ata da assembleia permite avançar para tribunal sem julgamento prévio.
3. Fase Judicial: Depende da carga de trabalho dos tribunais ou agentes de execução para penhora de contas ou bens.

O nosso papel é garantir que o processo nunca pare por falta de documentação ou prazos perdidos.

Para reportar anomalias, o método mais eficaz é através da sua Área Privada:

• Clique no ícone "Ocorrências"
• Selecione "Nova Ocorrência"

Alternativamente, envie um e-mail para geral@condominiosdoliz.pt.

O prazo depende da natureza da ocorrência:

• Urgentes: Casos que comprometam a segurança são tratados de imediato.
• Manutenções: Se não for urgente (ex: lâmpadas), a reparação será efetuada com a brevidade possível conforme a rota dos técnicos.

• Urgência (Pessoas presas): Utilize o botão de emergência na cabine. É o único caso que ativa o piquete de socorro imediato da empresa de manutenção.
• Avarias Técnicas: Reporte via Área Privada ou e-mail.
  Zelamos pelo seu orçamento: para evitar taxas de urgência ou de fim de semana, a administração agenda as reparações técnicas para o período normal de trabalho.

Para portões de garagem, não existe serviço de piquete de urgência. A reparação será agendada com a brevidade possível após a comunicação via e-mail ou Área Privada.

Por questões de segurança e seguros de responsabilidade civil, recomendamos que não efetue reparações por conta própria nas zonas comuns. A manutenção deve ser realizada por profissionais autorizados pela administração para garantir que o material é o adequado e que as normas de segurança são cumpridas.

Para garantir a agilidade do condomínio, é necessário distinguir pequenas manutenções de obras estruturais. A exigência de múltiplos orçamentos para valores reduzidos é, muitas vezes, impraticável e prejudicial para o bom funcionamento do prédio.

A realidade do mercado técnico:

Atualmente, as empresas especializadas cobram pela deslocação e pelo tempo de diagnóstico. Pedir três orçamentos para uma intervenção simples (ex: uma mola de porta) acarretaria:

• Custos Desnecessários: Pagar múltiplas deslocações apenas para orçamentar, o que pode acabar por custar mais do que a própria reparação.
• Falta de Resposta: A maioria dos prestadores recusa-se a dar orçamentos para pequenos serviços se souberem que estão em "concurso", pois o custo operacional não compensa o risco de não ganhar o trabalho.
• Atraso na Resolução: O prédio ficaria com a avaria por resolver durante semanas à espera de propostas que, muitas vezes, nem chegam a ser enviadas.

A aprovação de uma obra em Assembleia é apenas o primeiro passo. A execução prática enfrenta atualmente desafios de mercado que afetam todos os condomínios em Portugal:

Qual é o papel da Condomínios do Liz?

Poderíamos contratar empresas sem referências para começar "amanhã", mas o risco de uma obra mal feita ou de abandono do trabalho seria enorme. Preferimos trabalhar com parceiros de confiança, mesmo que isso implique aguardar a disponibilidade dos seus melhores técnicos.

Obras urgentes são aquelas que, se não forem feitas de imediato, causam dano iminente ao prédio ou frações (ex: rutura de prumada, telhado levantado). Podem ser ordenadas pela Administração ou, na falta desta, por qualquer condómino (com direito a reembolso posterior, desde que prove a urgência e necessidade).

Sim, desde que a obra tenha sido aprovada em Assembleia por maioria de votos. Uma vez aprovada em ata, o valor da quota extraordinária torna-se uma dívida líquida e exigível. O não pagamento pode levar a um processo judicial de cobrança coerciva.

Deve cumprir três regras fundamentais:

• Aviso Prévio: Deve afixar um aviso no átrio com a data de início e a duração prevista das obras.
• Horário: Apenas dias úteis, entre as 08h00 e as 20h00. É proibido fazer ruído de obras aos fins de semana e feriados.
• Limpeza: É da sua responsabilidade garantir a limpeza diária das escadas e elevadores se houver transporte de entulho ou materiais.

O FCR é obrigatório por lei e serve exclusivamente para custear despesas de conservação e manutenção do prédio (obras). Corresponde a, no mínimo, 10% do valor da quota mensal de cada condómino e não pode ser usado para despesas correntes como luz ou limpeza.

A responsabilidade é do Condomínio, que por sua vez deve exigir a reparação ao empreiteiro contratado. Nestes casos, deve reportar o dano por escrito à administração com fotografias para que seja feita a participação ao seguro da obra ou à empresa responsável.

Resolver uma infiltração pode ser um dos maiores desafios numa administração. O descontentamento dos condóminos é compreensível, mas a solução depende de fatores que nem sempre são imediatos:

A responsabilidade depende da origem do problema. É fundamental distinguir dois fenómenos distintos:

Em caso de infiltração, a regra de ouro é: aja de imediato. Um pequeno gotejamento hoje pode transformar-se num teto desabado amanhã.

Como identificar a origem?

• Mitigação de Danos: Evita que a humidade se espalhe para móveis, chãos flutuantes e circuitos elétricos.
• Seguros: As seguradoras podem recusar pagar danos se provarem que o proprietário negligenciou o problema durante semanas.

Não. Legalmente, não existe o direito de retenção das quotas do condomínio por falta de reparações.

O que deve fazer:

1. Contacte o seu vizinho e a sua seguradora (Multirriscos).
2. Informe a administração para verificar se a origem é uma prumada comum.
3. Mantenha as suas quotas em dia para evitar processos de cobrança judicial e juros de mora.

Sim. Embora o seguro de Vida e o Multirriscos deixem de ser uma exigência do banco, a lei portuguesa é muito clara quanto à segurança dos edifícios em propriedade horizontal.

Existem duas formas de cumprir esta obrigação:

• Seguro Individual: O proprietário mantém a sua própria apólice (geralmente um Multirriscos, que além de incêndio cobre inundações, roubo, etc.).
• Seguro de Condomínio: Se a assembleia decidir, o condomínio pode contratar uma apólice única para todo o prédio (frequentemente mais barata), sendo o valor incluído na sua quota.

Por lei, apenas o seguro contra o risco de Incêndio é obrigatório para cada fração. No entanto, é altamente recomendável um seguro Multirriscos Habitação para cobrir danos por água, responsabilidade civil e furto, que o seguro do condomínio muitas vezes não abrange no interior das frações.

Corte a água ou eletricidade se necessário para evitar danos maiores. Tire fotografias e contacte a administração. Se o dano for dentro da sua casa, deve participar imediatamente à sua própria seguradora; se for em zona comum, a administração acionará o seguro do condomínio.

Se a origem for uma fração privada, o conflito é entre vizinhos. A administração apenas intervém se a causa for uma parte comum (ex: telhado ou prumada geral). No entanto, recomendamos que contacte o seu seguro Multirriscos, que tratará da peritagem e contacto com o seguro do vizinho.

O Código Civil define diferentes maiorias conforme o assunto:

Assunto	Maioria Necessária
Orçamento e Contas	Maioria Simples (50%+1 dos votos presentes)
Obras de Conservação	Maioria Simples
Alteração ao Regulamento	Maioria do Capital (501 permilagens)
Obras de Inovação	Dois Terços (2/3) do Capital Total
Alteração do Título Constitutivo	Unanimidade (1000 permilagens)

Sim. As deliberações devidamente aprovadas em Assembleia são obrigatórias para todos os condóminos, inclusive para os que não compareceram ou que votaram contra.

A falta de comparência não o desobriga de cumprir com as quotas extraordinárias ou aumentos aprovados pela maioria.

Regra geral, não. Para que uma decisão seja válida e obrigatória para todos, o assunto tem de constar explicitamente na Ordem de Trabalhos enviada na convocatória.

Existe alguma exceção?

Sim. As decisões fora da Ordem de Trabalhos só são 100% válidas se:

• Estiverem presentes 100% dos condóminos (unanimidade de presenças) e todos concordarem em votar esse assunto extra;
• Ou se o assunto for meramente informativo e não implicar custos ou obrigações novas para os proprietários.

Os 90 dias servem exclusivamente para os condóminos ausentes manifestarem, por escrito, o seu assentimento ou discordância relativamente a deliberações que exigem unanimidade e que foram aprovadas em assembleia apenas de forma provisória.

Este prazo aplica-se apenas quando:

• A deliberação exige unanimidade por lei;
• Nem todos os condóminos estiveram presentes na assembleia;
• A decisão foi aprovada por unanimidade dos presentes, representando pelo menos dois terços (2/3) do capital.

Após receberem a comunicação da deliberação, os condóminos ausentes dispõem de 90 dias para responder:

• Se responderem a discordar: a unanimidade não se forma e a deliberação não produz efeitos.
• Se nada disserem: o silêncio vale como aprovação, tornando a deliberação definitiva.

Nota importante: Estes 90 dias não são um prazo para impugnar deliberações. Os prazos para impugnação judicial ou arbitral estão previstos no artigo 1433.º do Código Civil.

Não basta discordar do resultado. De acordo com o Artigo 1433.º do Código Civil, uma deliberação só pode ser impugnada se for inválida, ou seja, se for contrária à lei ou aos regulamentos do condomínio.

Se a decisão for ilegal, deve respeitar estes prazos rigorosos para agir:

E se a Administração não anular a decisão? Terá de recorrer aos Julgados de Paz ou Centros de Arbitragem no prazo de 60 dias para que um juiz declare a nulidade.

Os honorários de gestão corrente cobrem apenas a Assembleia Geral Ordinária anual. Qualquer outra reunião é um serviço extraordinário.

Quem paga? Se pedida por condóminos, o custo é imputado aos solicitantes. Se convocada pela Administração por urgência do prédio, é suportado pelo orçamento comum.

• Obras: Apenas dias úteis, entre as 08h e as 20h. O aviso deve estar afixado no átrio.
• Ruído: O "período de descanso" decorre entre as 23h e as 07h.

Não. O Regulamento não pode proibir animais dentro das frações. No entanto:

• Número: Até 3 cães ou 4 gatos (máximo 4 no total).
• Zonas Comuns: Pode-se proibir a circulação de animais sozinhos.
• Higiene e Sossego: O proprietário é responsável por evitar ruído excessivo ou sujidade.

Não. De acordo com o Decreto-Lei n.º 76/2024, pode avançar com a comunicação na Câmara Municipal sem autorização dos vizinhos. No entanto, a licença pode ser cancelada se houver perturbação comprovada.

Salvo se permitido expressamente, é proibido devido ao consumo indevido de água comum e risco de derrames químicos.

Não. Qualquer alteração à estética do prédio requer aprovação de 2/3 da assembleia e, muitas vezes, licenciamento camarário.

Sim. É obrigatória a declaração de encargos (inexistência de dívida) para a escritura. Solicite-a com pelo menos 10 dias de antecedência via e-mail.

Sim. É um serviço administrativo extraordinário sujeito a emolumento.

• Quem paga? O proprietário/vendedor.
• O que inclui? Conferência técnica de contas e atas e responsabilidade jurídica sobre os dados.

Sim. Deve facultar o seu contacto atualizado e o do inquilino para emergências. A responsabilidade das quotas continua a ser sua.